4000亿销售背后: 保利发展的逆周期扩张逻辑

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    本报记者 张晓玲 实习生 邓纯榕 广州报道

导读

    保利发展的规模扩张受益于它的城市布局。在过去的5年内,保利将其区域和城市布局聚焦于城市群和都市圈。

    房地产市场总有先知先觉者。

    在国家发改委的最新文件中,城市群和都市圈被确定为中国城市化的未来方向。而央企巨头保利发展,早在三五年前便深谙此中逻辑。

    4月16日,保利发展的2018年财报姗姗来迟,成为最后一个发布财报的地产龙头。

    受益于深耕城市群,2018年,保利签约金额突破4000亿元,位列第五;今年一季度,保利持续发力,销售1096.6亿元,升至第四。

    在去年房地产行业资金趋紧的背景下,保利加大融资和拿地,逆周期扩张,并推进运营转型。

    进入2019年,在一二线市场回暖之下,保利发展的城市布局销售业务持续受益,此外,公司多年试水的运营业务也进入深水区,商业、物业等板块有望迎来爆发性增长。

    聚焦城市群

    财报数据显示,保利发展2018年实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%;签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%。全年累计实现销售回笼3562亿元,回笼率达88%,稳中有升。

    东吴证券指出,保利发展的市场占有率提升至2.70%,位列行业前五、央企第一。

    同时,保利发展的盈利水平也在提高。归母净利润为189.04亿元,同比增长20.92%。公司毛利率提升 1.45个百分点至32.49%;实现投资收益26.90亿元,同比大幅增长 60.06%。

    保利发展的规模扩张受益于它的城市布局。在过去的5年内,保利将其区域和城市布局聚焦于城市群和都市圈。期内,公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%,其中仅在珠三角实现签约销售1170亿元,较去年同期增长24%。

    房地产金融的迅猛发展和助力,也是保利持续获得增长的重要因素。年报显示,公司旗下信保基金累计管理规模突破1000亿元,同比上涨超过27%,累计投资项目超过150个。

    2018年保利发展还加大了直接融资。平安证券称,公司期内发行3 年期中期票据50亿元、美元债券10亿美元。去年11月,保利宣布100亿元的永续票据获准注册,首期发行15亿元,票面利率为4.63%。截至期末,有息负债综合融资成本5.03%,处于行业较低水平。

    2019年保利发展的融资优势继续凸显,1月份发行15亿3年期中期票据,票面利率仅3.6%,创17年以来新低

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,保利房地产基金的规模扩张,说明公司具有较好的金融操盘能力。此类金融资产,能使保利在后续的并购等方面占得先机,抓住投资机会、低价收购项目。

    持续的收并购也助力了保利的业绩。此前,保利已完成中航地产收购,放大了自身的增长;2018年,保利发展完成保利(香港)控股有限公司50%股权收购交割,进一步扩大业务区域。

    此外,值得关注的是,作为央企的保利在跟投制度方面的实践,也在推动销售规模增长。2017年底,保利推出大力度跟投方案。公告称,单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。其激励力度为央企地产商中最高水平。

    保利称,公司将持续优化奖金分配方式,进一步落实股权激励和项目跟投的长期激励机制。

    如何穿越周期?

    作为央企,保利虽然规模有所落后,但始终保持稳定增速,类似万科。这类企业追求的不是大起大落,而是稳定地穿越周期。

    今年3月,保利发展提出房地产周期论,认为全国性拐点在去年四季度已经出现。保利还提到,公司将在动态调整中布局百城,聚焦 “胡焕庸线”东南,一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群。而保利也在践行着这一理论。

    2018年,保利发展拿地持续深耕一二线,一二线城市拓展金额和面积分别占比74%、61%。在待开发土储9154 万平方米中,一二线城市占比 60%,六大城市群合计占比69%。

    去年,保利发展共拓展项目132个,新增容积率面积3116万平方米,同比减少31%;拿地成本1927亿元,同比减少30%;平均楼面地价6186元/平方米。

    严跃进认为,“房企的融资成本低,规模越大反而是越有利的”。他还指出,在行业周期不好的时候资金充裕,往往会有更多的投资机会。

    华创证券指出,保利发展在拿地方面积极扩张,2016-2018年拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、47%。除了2017年高于50%,一般基本保持在50%左右。

    中信建投证券也提到,保利发展土地储备充裕,且坐拥央企背景优势,融资便利性和市场信用资质远超其他房企,在今年整体市场景气度下行的情况下,公司在扩张方面仍将具备重组的弹性。

    对于房企而言,要想穿越经济周期,未来的房地产不光是开发业务要增长,存量运营也要保持前列。

    为此,保利确立了从地产开发转向开发+运营,以寻找新的利润增长点。2018年9月,保利地产正式更名为保利发展,明确“去地产化”的发展战略,加快“一主两翼”发展。

    根据财报,2018年保利发展通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个,占全年拓展金额及拓展面积的54%、58%。

    在房企转型的重要赛道之一物业管理领域,保利布局全国131个城市,综合实力位居行业前五;商业管理板块运营项目65个,管理面积266万平方米,累计外拓购物中心10个、酒店4个,以轻资产模式实现品牌及管理输出。

    保利亦加快了产业链的并购整合。2018年,保利与合富辉煌完成股权整合,并通过并购物业管理龙头湖南天创物业,不断完善物业的布局。

    此外,作为较早开始布局的不动产金融,保利发展以产融结合为经营理念,是国内最早设立不动产私募基金的公司之一,现拥有国内规模最大的不动产基金管理机构信保基金。

    2017年,保利还试水租赁住房REITs。保利发展董事长宋广菊表示,REITs将成为保利构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具;未来,保利将以存量物业为基础,构建租赁住房等业务的利润模式,利用REITs实现战略转型,形成房地产开发+运营+金融的闭环。(编辑:张伟贤)

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