中梁上市前最后冲刺

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  • 来源:伦之

近日有消息披露,旭辉原CFO游思嘉、碧桂园原江苏区域财务总经理吴渊已于近期入职中梁控股。二人将分别负责公司内外的财务及融资体系的管理。此外,中梁在土地市场上持续着高歌猛进态势。 业内人士分析,一边加速换仓扩张,一边对外引援打造新财务管理团队,中梁正在做最后的IPO冲刺准备。

换仓二线城市

被称为“中国唯一未上市千亿房企”的中梁地产正在做上市前最后的准备。

4月17日,中梁联合体以最高限价9.94亿元取得温州商住地块。一周前的4月11日,中梁首次落子贵阳,选择进入位于西部地区的贵州拿地。而在此前不长时间里,中梁刚刚先后进驻合肥、重庆、西安、天津等城市拿地。算上稍微早些时候中梁进驻的沈阳、青岛、大连等城市,中梁年内布局城市数量超过10个。其中值得注意的是,    不少城市是中梁首次进入。此外,从这些新布局城市来看,基本以二线城市为主,与之前素有小碧桂园之称的中梁广泛布局三四线城市、高周转策略相比,当前中梁在布局上的换仓思路明显。

对此,中梁方面表示,自2016年公司将总部搬迁至上海后,便迈出了全国化布局的步伐,在三四线之外,积极拓展重点一二线市场。推行“全结构布局”的投资策略,公司以全周期为轴,踏准每个周期下的细分结构机会,优先布局一二线及三线主城、四线核心区域,通过全地域覆盖有效降低市场风险。

易居智库市场研究总监严跃进表示,单一布局会导致抗风险性变弱,也不利于业绩的稳定可持续增长,房企布局应该适当投入资金到一二线城市,过多放在某一个板块和区域容易带来风险。对一家千亿级房企而言,均衡布局显得尤为重要。

财务团队入驻

投资布局之外,在管理团队的建设上,中梁也在加速。

近日有消息披露,旭辉原CFO游思嘉、碧桂园原江苏区域财务总经理吴渊已于近期入职中梁控股,二人职位均为副总裁,该消息得到中梁方面的证实。据了解,游思嘉在今年初入职,主要负责中梁上市工作,未来负责企业上市后的境外发债工作;而去年就已入职的吴渊工作则是梳理中梁的财务体系,统筹资金运营、财务中心等。       

实际上,中梁在财务线条上的人事安排一直备受关注。此前两任CFO均在履职后短时间内离职。其中,去年5月,也就是中梁地产启动IPO后不久,公司CFO罗俊辞职的消息便传出,而罗俊正是中梁地产IPO的操盘手。在行业人士看来,全速前进中的中梁地产,需要一位极赋财技的管理者来解决扩张中的杠杆、融资乃至上市、低成本融资渠道开拓等一系列问题。罗俊的离职令中梁的IPO进程曾一度蒙上阴影。

从时间上来看,从当初市场曝出罗俊辞职到如今以游思嘉、吴渊为代表的新财务团队入驻,已接近一年时间,公司CFO一职一直处于空缺状态。截至目前,中梁地产IPO进程几乎并未有任何新的消息披露。

外界预测,此番中梁引入两位拥有丰富履历的财务领域高管,显示出渴望推动中梁上市、并为后续公司的融资和财务管控的稳定性增添砝码的思路。 

规模化的新课题

一位相关人士分析,地产行业从业难度也在加大,中小房企要么快速规模化,要么被淘汰。

此前,中梁地产曾提出2021年实现1000亿元销售额。但有消息称,公司在内部实际上提出了2021年实现3000亿元的“超级目标”。但该说法尚未被中梁方面证实。

快速扩张需要资金的支持,但当前融资也越来越困难,尤其是低成本融资渠道,其中通过上市才能够有更多的融资渠道去发展。

中梁方面表示,当前公司营运资金来源主要依靠物业销售及销售所得的款项银行贷款、信托融资与资产管理安排及其他融资以及非控股股东的资本贡献。公司目前已经建立了多样化、多结构、多层次的融资体系。

但不具备公开融资平台依旧是中梁的痛点。在销售额排名前30强房企中,未上市房企极少,中梁地产迫切之心可想而知。

需要注意的是扩张与财务安全之间的平衡。一位楼市观察人士指出,在敲开资本市场大门之前实现更大规模投资,以实现更高估值和股价水平,并且对外展示其投资布局的合理性,的确是中梁对外讲述资本故事时需要准备的重要功课,但中梁也需要警惕高负债率带来的风险。

2015年和2016年,中梁的净负债率分别达到1335%和1790%,2017年这一数字降至339.5%,2018年上半年再次降至44.6%。但从当前拿地扩张速度上来看,负债有进一步回升的可能。

2019年一季度中国房地产企业新增货值TOP 100榜单显示,前3个月,中梁在拿地榜单上,以308亿元的拿地总额排名高居17位,紧随中海之后,甚至超过保利、金地、绿城、世茂、中铁等众多千亿级上市房企拿地总金额。

此外,从融资成本看,由于过于依赖信托融资,融资成本仍处业内较高水平。

上述人士进一步分析,中梁近来在改变布局单一问题上虽有改善,但二线城市与三四线城市区别较大,投资压力、产品品质都要求更高,竞争也更激烈,短期内大规模进驻从未涉足城市或许会面临水土不服之虞,甚至对企业管理平台也是个挑战。对此,中梁方面表示,公司的治理架构得益于引入日本稻盛和夫的阿米巴经营管理体系。阿米巴管理体系是将业务集团分成若干个小的业务组织,每个单位组织独立核算,提倡全体员工参与经营,享有足够的自主权。中梁形成了控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构,总部充分向区域授权,各个区域作为经营主体自主经营,积极性被极大激活,可支持公司的快速拓展及演化。

但中交房地产集团副总经理周济表示,目前一些企业采用阿米巴管理体系产生了效果,但该体系适合初创阶段的中小企业。企业一旦做大就未必适合,大企业需要把人的底线和红线框起来,情怀责任同样重要。

北京商报记者 董家声/文 高蕾/制图

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